Finlex →258/1966 — Maanvuokralaki

Sopimukseen, jolla kiinteistö tai alue annetaan määräajaksi tai toistaiseksi vuokralle määräsuuruista maksua vastaan, on sovellettava, mitä tässä laissa säädetään.

Vuokranantajalla tarkoitetaan, jollei toisin säädetä, myös sitä, jolle hänen oikeutensa vuokra-alueeseen on vuokrasopimuksen tekemisen jälkeen laillisesti siirtynyt.

Vuokrasopimus on tehtävä kirjallisesti ja sopijapuolten allekirjoitettava. Kun vuokrasopimus koskee 71 §:ssä tarkoitettua maatalousmaata tai kun tehdään 72 §:ssä tarkoitettua muuta maanvuokraa koskeva sopimus, saadaan vuokrasta kuitenkin sopia suullisesti, jos vuokra-aika on enintään kaksi vuotta, sekä viimeksi mainitun vuokran ollessa kysymyksessä silloinkin, kun sopimus on tarkoitettu olemaan voimassa toistaiseksi.

Kirjallisesti tehtävään vuokrasopimukseen on otettava kaikki sopimusehdot. Ehto, jota ei ole sopimukseen otettu, on mitätön. Sopimusehdon muutos tai lisäys ja vuokraoikeuden siirto on myös tehtävä kirjallisesti.

Jos joku vuokraamisen tarkoituksessa on vastoin 1 momentin säännöksiä suullisesti sopimuksen nojalla saanut hallintaansa kiinteistön tai alueen, on se sopijapuoli, joka kieltäytyy tekemästä tämän sopimuksen mukaista kirjallista vuokrasopimusta, velvollinen korvaamaan toiselle sopijapuolelle tälle vuokrasuhteen syntymättä jäämisestä aiheutuneen vahingon. Muu sopimusehto on mitätön.

Vuokrasopimuksen saa purkaa ja määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanoa vain tässä laissa säädetyllä perusteella. Muu sopimusehto on mitätön, paitsi jos kyseessä on 4 tai 5 luvussa tarkoitettu vuokrasopimus. Sopimukseen otettu määräys, ettei vuokraoikeuden kirjaamista saa hakea tai tontinvuokrasopimusta rekisteröidä taikka ettei vuokralaisella ole oikeutta kuitata vuokraa vastasaatavallaan, on myös mitätön.

Jos vuokrasopimusehdon soveltamisen katsotaan olevan maanvuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta, voidaan ehtoa sovitella tai jättää se huomioon ottamatta.

Kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisen vuokrasopimuksen sovitteluun sovelletaan, mitä kuluttajansuojalaissa (38/78) säädetään. Vuokran määrän sovitteluun sovelletaan kuitenkin, mitä tässä laissa säädetään.

Vuokramiehellä on oikeus vuokrasopimuksen tarkoitusta vastaavasti käyttää vuokra-aluetta ja kaikkea sillä olevaa, mikäli vuokrasopimuksessa ei ole muusta sovittu taikka tässä tai muussa laissa erikseen toisin säädetty. Vuokramies ei kuitenkaan saa, ellei jäljempänä toisin säädetä tai ellei vuokrasopimuksesta muuta johdu, ilman vuokranantajan suostumusta luovuttaa tai vuokra-aikana viedä pois mitään alueeseen kuuluvaa eikä myöskään kaataa tai vahingoittaa vuokra-alueella kasvavia puita ja pensaita.

Vuokranantajalla on 1 momentin säännösten estämättä oikeus omaa tarvettaan varten vuokra-alueelle rakentaa, mikäli se on tarpeellista sähkö-, puhelin-, vesi- ja viemärijohtoja sekä muita sellaisia johtoja ja laitteita, jollei vuokrasopimuksesta muuta johdu. Mikäli vuokramiehelle tästä aiheutuu vahinkoa tai haittaa, on vuokranantajan se korvattava.

Vuokra-alueen tai sen osan luovuttaminen toisen hallintaan on kielletty, jollei toisin ole sovittu. Vuokraoikeuden siirrosta eräissä tapauksissa säädetään jäljempänä.

Vuokramaksu on määrättävä rahana. Jos vuokramaksu kuitenkin on sovittu suoritettavaksi luonnontuotteina tai työnä, on se jommankumman sopijapuolen sitä vaatiessa tai vuokramaksua uloshaettaessa muunnettava rahaksi sen arvon mukaan, joka suorituksella on vuokra-alueen sijaintipaikalla vaatimuksen esittämisen tai uloshaun kohteena olevan maksun erääntymisen ajankohtana.

Vuokrasopimuksessa saadaan sopia myös, että vuokramaksu vuokra-ajan kuluessa kohoaa tai alenee sovitun perusteen mukaisesti ja että sen, joka ei täytä sopimusehtoja, suoritettava sopimussakkoa.

Mitä 4 §:n 2 momentissa on kohtuuttoman vuokrasopimusehdon sovittelusta säädetty, koskee myös maksuehtoa.

Kohtuuttoman maksuehdon sovittelusta, joka koskee 2 ja 3 luvussa tarkoitettua vuokraa, on lisäksi voimassa, mitä siitä mainituissa luvuissa säädetään.

Jollei vuokramaksun suoritusajasta ole sovittu, on maksu suoritettava vuosittain viimeistään kolme kuukautta ennen vuokravuoden päättymistä tai milloin vuokra-aika on vuotta lyhyempi, viimeistään vuokrakauden päättyessä.

Vuokramaksu saadaan suorittaa myös postiosoituksena taikka posti- tai pankkisiirron välityksellä. Tätä maksamistapaa käytettäessä katsotaan, arvosteltaessa onko vuokramaksu suoritettu oikeassa ajassa, suorituksen tapahtuneen sinä päivänä, jolloin postiosoitus annettiin vuokranantajan osoitteella varustettuna postin kuljetettavaksi tai maksu tilillepanokortilla suoritettiin vuokranantajan postisiirtotilille tahi pankkisiirtoa tarkoittava siirtomääräys jätettiin rahalaitokseen taikka, jos vuokramies on käyttänyt postisiirtotiliä, silloin kuin tililtäotto- tai tilisiirtokortti saapui postisiirtokonttoriin. Tämän momentin vastainen sopimusehto on mitätön.

Jollei vuokranmaksun suoritusajasta ole sovittu, maksu on suoritettava vuosittain viimeistään kolme kuukautta ennen vuokravuoden päättymistä tai, jos vuokra-aika on vuotta lyhyempi, viimeistään vuokrakauden päättyessä.

Rahana maksettava vuokra saadaan suorittaa pankin tai muun maksupalveluntarjoajan välityksellä. Muu sopimusehto on mitätön.

Maksupalveluntarjoajan välityksellä vuokranantajalle suoritettu vuokra katsotaan maksetuksi sinä päivänä, jona se on veloitettu maksajan tililtä tai maksettu käteisenä maksupalveluntarjoajan toimipaikkaan. Muu sopimusehto on mitätön. Edellä tässä momentissa säädetyn sijasta sovelletaan kuitenkin maksupalvelulain (290/2010) 82 §:ää, jos vuokranantaja on elinkeinonharjoittaja ja vuokralainen on elinkeinonharjoittaja tai kaupallisten sopimusten maksuehdoista annetun lain (30/2013) 2 §:ssä tarkoitettu hankintayksikkö.

Jos vuokra-aika on sovittu pitemmäksi kuin tämän lain mukaan on sallittu, päättyy vuokrasuhde sallitun pisimmän vuokra-ajan kuluttua.

Kun vuokra-aika on sovittu lain sallimaa pisintä vuokra-aikaa lyhyemmäksi, voidaan sopia sen pitentämisestä, kuitenkin niin, ettei vuokra-aika pitennyksineen, ellei ole kysymys tontinvuokrasta, ylitä laissa säädettyä enimmäisaikaa.

Vuokramiehen on, jollei toisin ole sovittu, huolehdittava siitä, että vuokra-alue ja sen viljelykset sekä vuokranantajan sillä olevat rakennukset ja muu omaisuus pysyy vuokra-aikana kunnossa.

Jos vuokramies on laiminlyönyt hänelle 1 momentin mukaan kuuluvan kunnossapitovelvollisuuden, on hän velvollinen vuokrasuhteen päättyessä korvaamaan menettelystään aiheutuneen vahingon.

Milloin vuokramies käyttää vuokra-aluetta tai sen osaa tahi sillä olevaa rakennusta, laitetta tai laitosta muuhun kuin vuokrasopimuksen mukaiseen tarkoitukseen, on vuokramies velvollinen korvaamaan vahingon. Tuomioistuin voi kieltää luvattoman menettelyn ja velvoittaa vuokramiehen omalla kustannuksella poistamaan tai muuttamaan mitä vuokra-alueelle on luvattomasti tehty, jollei asia, sen mukaan kuin erikseen on säädetty, ole muun viranomaisen käsiteltävä.

Kun vuokranantaja vastiketta vastaan luovuttaa vuokra-alueen tai osan siitä toisen omistukseen, sitoo vuokrasopimus luovutuksen saajaa, jos luovutuskirjaan on otettu määräys sopimuksen pysyvyydestä tai jos vuokramies on ennen luovutusta ottanut vuokra-alueen hallintaansa. Milloin alue myydään pakkohuutokaupalla, sitoo vuokrasopimus ostajaa vain kun myynti on tapahtunut sellaisin ehdoin.

Vuokrasopimus, joka 1 momentin mukaan ei sido luovutuksen saajaa pysyy kuitenkin voimassa, jollei hän kuukauden kuluessa saannosta tai, milloin hänellä saannon tapahtuessa ei ollut tietoa vuokrasopimuksesta, saman ajan kuluessa sopimuksen olemassaolosta tiedon saatuaan ilmoita vuokramiehelle haluavansa vuokrasopimuksen lakkaavan. Ilmoituksella on sama vaikutus kuin irtisanomisella.

Mitä 1 momentissa on säädetty omistusoikeuden luovutuksesta, koskee vastaavasti sen muun oikeuden luovutusta, jonka nojalla alue on annettu vuokralle.

Kiinnitetyn tai rekisteröidyn vuokrasopimuksen pysyvyydestä on kuitenkin säädetty erikseen.

Vuokraoikeuden pysyvyydestä kiinteistön luovutuksensaajaan, toisen vuokraoikeuden ja muun erityisen oikeuden haltijaan sekä kiinteistön oikeaan omistajaan nähden on voimassa, mitä maakaaressa (540/95) säädetään. Vuokraoikeus sitoo kiinteistön myöhempää luovutuksensaajaa tai muuta kilpailevaa oikeudenhaltijaa, jos vuokramies on saanut kiinteistön hallintaansa ennen luovutusta tai oikeuden perustamista. Milloin alue myydään pakkohuutokaupalla, sitoo vuokraoikeus ostajaa vain, kun myynti on tapahtunut sellaisin ehdoin.

Vuokraoikeus pysyy 1 momentin estämättä voimassa, jollei kiinteistön omistaja ilmoita vuokramiehelle vuokrasopimuksen lakkaamisesta kolmen kuukauden kuluessa saannosta tai saannonmoitetta koskevan tuomion lainvoimaiseksi tulemisesta tai, mikäli hänellä ei silloin ollut tietoa vuokrasopimuksesta, saman ajan kuluessa siitä tiedon saatuaan. Ilmoituksella on sama vaikutus kuin irtisanomisella.

Vuokraoikeuden kirjaamisesta sekä sen panttaamisesta säädetään maakaaressa.

Jos jo vuokralle annettu kiinteistö tai alue vuokrataan toiselle, on aikaisemmalla sopimuksella etusija. Tontinvuokrasopimuksen rekisteröiminen tuottaa kuitenkin etusijan aikaisemmin tehtyyn vuokrasopimukseen nähden.

Milloin vuokranantaja on rasittanut vuokra-aluetta luovuttamalla jollekulle sellaisen oikeuden, että se estää vuokramiestä käyttämästä hänelle vuokrasopimuksen nojalla kuuluvaa oikeutta, sovellettakoon vastaavasti, mitä 1 momentissa on säädetty.

Kun vuokra-alue tai osa siitä moitekanteen johdosta joutuu pois siltä, joka sen on vuokralle antanut, tai hänestä oikeutensa johtaneelta, ei vuokrasopimus sido sitä, jonka omistukseen alue on joutunut. Sopimus pysyy kuitenkin voimassa, jollei alueen omistuksena saanut kuuden kuukauden kuluessa moitekanteen johdosta annetun tuomion lainvoimaiseksi tulemisesta tai, mikäli hänellä silloin ei ollut tietoa vuokrasopimuksesta, saman ajan kuluessa sopimuksen olemassaolosta tiedon saatuaan ilmoita vuokramiehelle haluavansa vuokrasopimuksen lakkaavan. Ilmoituksella on sama vaikutus kuin irtisanomisella.

Mitä 1 momentissa on säädetty omistusoikeuden menetyksestä, koskee vastaavasti sen muun oikeuden menettämistä, jonka nojalla alue on annettu vuokralle.

Takaisinsaannista ulosmittauksessa ja konkurssissa on erikseen säädetty.

Jos vuokrasuhde on 12, 13 ja 14 §:ssä tarkoitetuista syistä päättynyt, on vuokramiehellä, joka on tehnyt vuokrasopimuksen vilpittömässä mielessä, oikeus alkuperäiseltä vuokranantajalta saada korvaus siitä vahingosta, joka hänelle on aiheutunut vuokrasuhteen ennenaikaisesta päättymisestä, jollei siitä, mitä 2 momentissa säädetään, muuta johdu.

Kun vuokrasuhteen päättyminen on johtunut siitä, ettei vuokraoikeutta ole pysytetty voimassa pakkohuutokaupassa, on jokainen, joka alkuperäisen vuokranantajan jälkeen on tullut vuokranantajan asemaan, yhteisvastuullisesti alkuperäisen vuokranantajan kanssa vastuussa 1 momentissa tarkoitetun vahingon korvaamisesta. Vuokranantajat ovat kuitenkin vastuusta vapaat, jos vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi ei ole haettu kiinnitystä kuuden kuukauden kuluessa vuokrasopimuksen tekemisestä tai jos tällainen kiinnitys on vuokramiehen syystä lakannut olemasta voimassa.

Jos vain osa vuokra-alueesta on joutunut pois vuokramiehen hallinnasta, on vuokramiehellä oikeus saada vuokramaksu tarkistetuksi muuttuneita olosuhteita vastaavaksi. Milloin olosuhteet kuitenkin ovat muuttuneet sellaisiksi, ettei vuokrasopimuksen voimassa pysyttämistä voida pitää kohtuullisena, on vuokramiehellä, joka on tehnyt sopimuksen vilpittömässä mielessä, oikeus kolmen kuukauden kuluessa muutoksen tapahtumisesta irtisanoa vuokrasopimus ja on tällöin vahingonkorvauksesta voimassa, mitä 1 ja 2 momentissa on säädetty.

Vuokramiehellä on 1 ja 3 momentissa tarkoitetuissa tapauksissa perusteiden mukaan, joista tässä laissa säädetään, oikeus saada vuokra-alueen uudelta omistajalta lunastus ja korvaus vuokra-alueelle tekemistään parannuksista ja hän on velvollinen tälle korvaamaan hallinta-aikanaan vuokra-alueelle aiheuttamansa vahingon.

Muu sopimusehto on mitätön.

Jos vuokra-alueen käyttömahdollisuus aluetta koskevasta ja asianosaisesta riippumattomasta syystä niin kuin luonnontapahtuman tai muun sellaisen syyn takia taikka kaavoituksesta tai muusta alueen käytöstä annettujen määräysten johdosta olennaisesti vähenee, on vuokramaksun tarkistamisesta ja irtisanomisoikeudesta voimassa, mitä 15 §:n 3 ja 5 momentissa on säädetty.

Jos vuokra-alueen käyttömahdollisuus 1 momentissa tarkoitetusta syystä olennaisesti lisääntyy, on vuokranantajalla vastaavasti samanlainen oikeus saada vuokramaksu tarkistetuksi taikka, tontinvuokrasopimusta lukuunottamatta, irtisanoa vuokrasopimus kuin vuokramiehellä käyttömahdollisuuden vähetessä.

Sen lisäksi, mitä maanmittaustoimituksen ja pakkolunastuksen vakuutuksesta vuokrasopimukseen on erikseen säädetty, on vuokramiehen oikeudesta vaatia vuokramaksun tarkistusta ja irtisanoa vuokrasopimus voimassa, mitä 15 §:n 3 momentissa säädetään. Jos vuokraoikeus vuokra-alueeseen on maanmittaustoimituksen tai pakkolunastuksen johdosta kokonaan tai osaksi lakannut, on vuokramiehellä tässä laissa säädettyjen perusteiden mukainen oikeus saada vuokranantajalta lunastus ja korvaus menetetylle vuokra-alueelle tekemistään parannuksista ja velvollisuus korvata tälle hallinta-aikanaan vuokra-alueelle aiheuttamansa vahinko.

Milloin vuokramies maanmittaustoimituksen johdosta on saanut menettämänsä maan tilalle muuta maata ja vuokraoikeus sen johdosta on käynyt hänelle olennaisesti arvokkaammaksi, on vuokranantajalla oikeus saada vuokramaksu tarkistetuksi.

3 momentti on kumottu L:lla 19.4.1974/303.

Sellaisista kuivatus-, tienteko- ja muun niihin verrattavan työn kustannuksista, joihin lain mukaan on vuokra-alueen kohdalta osallistuttava, vastaa vuokranantaja, jollei toisin ole sovittu.

Kun vuokramiehen omaisuus on luovutettu konkurssiin ja vuokraoikeus on sellainen, ettei sitä sai vuokranantajan luvatta toiselle siirtää, on vuokranantajalla oikeus vaatia riittävä vakuus vuokraehtojen täyttämisestä. Jollei vakuutta aseteta kuukauden kuluessa vaatimuksen tiedoksiantamita, on vuokranantajalla oikeus irtisanoa vuokrasopimus. Irtisanomisoikeus on kuitenkin rauennut, jos vakuus asetetaan myöhemmin, mutta ennen kuin irtisanominen on toimitettu.

Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralaisen omaisuus luovutetaan konkurssiin eikä konkurssipesä ole vuokranantajan asettamassa vähintään yhden kuukauden määräajassa ilmoittanut ottavansa vastatakseen vuokrasopimuksesta konkurssin alkamisen jälkeen aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä. Jos vuokraoikeutta ei saa ilman vuokranantajan lupaa siirtää toiselle, edellytyksenä on lisäksi, ettei vuokralainen ole mainitussa määräajassa asettanut näiden velvollisuuksien täyttämisestä vakuutta. Jos vuokralainen asettaa vakuuden vasta määräajan jälkeen, mutta ennen kuin on saanut purkamisilmoituksen tiedoksi, oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei kuitenkaan ole.

Vuokralaisen omaisuuden luovuttaminen konkurssiin ei estä vuokrasopimuksen irtisanomista eikä purkamista muualla tässä laissa säädetyin perustein. Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole oikeutta konkurssin alkamisen jälkeen purkaa sopimusta sen johdosta, että vuokraa on maksamatta konkurssin alkamista edeltäneeltä ajalta.

Konkurssipesä on vastuussa vuokrasopimuksen mukaisen vuokran maksamisesta siltä ajalta kuin se käyttää vuokra-aluetta, vaikka se ei olisi ottanut vastatakseen vuokrasopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä. Vuokra-alueen käyttämisenä ei pidetä sitä, että konkurssipesä yksinomaan jättää alueelle velalliselle kuuluvaa omaisuutta. Vuokranantajalle omaisuuden poistamisesta ja alueen puhdistamisesta aiheutuneet kustannukset ovat konkurssisaatavia.

Kun vuokrasopimus puretaan 1 momentissa mainitulla perusteella, vuokranantajalla on oikeus saada korvaus hänelle aiheutuneesta vahingosta.

Jollei vuokramies ole ennen vuokrasuhteen päättymistä suorittanut hänen maksettavakseen erääntynyttä vuokramaksua tai sellaista erääntynyttä veroa tahi julkista maksua, joka kuuluu hänen suoritettavakseen ja joka sen mukaan, kuin erikseen on säädetty, voidaan ottaa kiinteistöstä tai periä kiinteistön myöhemmältä haltijalta, taikka sellaista tämän lain mukaista korvausta, jonka määrä on ennen vuokrasuhteen päättymistä vahvistettu sopimuksella tai arvioitu katselmuksessa, on vuokranantajalla valta pidättää vuokra-alueella olevaa vuokramiehen omaisuutta, joka laillisesti voidaan ulosmitata, kunnes vuokramies on suorittanut tämän velkansa tai antanut siitä riittävän vakuuden.

Mitä 1 momentissa tarkoitetun maksuvelvollisuuden johdosta on säädetty, on vastaavasti sovellettava myös korvaukseen, joka vuokramiehen on suoritettava eläinten, koneiden, työkalujen tai muun vuokranantajalta vuokra-alueen sopimuksenmukaista käyttöä varten saamansa omaisuuden huonosta hoidosta tahi hävittämisestä.

Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos:

Edellä 1 momentin 3–5 kohdassa tarkoitetuissa tapauksissa vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus edellyttää lisäksi, että vuokralainen on kehottanut vuokranantajaa korjaamaan puutteellisuuden kohtuullisessa määräajassa ja vuokranantaja on tämän laiminlyönyt tai että puutteellisuutta ei voida korjata. Jos vuokranantaja laiminlyö puutteellisuuden korjaamisen saamassaan määräajassa, vuokralainen saa vuokrasopimuksen purkamisen sijasta korjata puutteellisuuden vuokranantajan kustannuksella. Vuokralaisella ei kuitenkaan ole korjausoikeutta, jos puutteellisuus johtuu vuokra-alueella olevan rakennuksen keskeneräisyydestä tai viranomainen on kieltänyt vuokra-alueen tai siihen kuuluvan omaisuuden käyttämisen. Vuokralaisen on huolehdittava siitä, että puutteellisuuden korjaamisesta vuokranantajalle aiheutuvat kustannukset pysyvät kohtuullisina.

Vuokralaisen vuokrasopimuksen purkamisoikeuden edellytyksenä on lisäksi, että purkamisen perusteena olevalla seikalla on vuokralaiselle olennainen merkitys, kun otetaan huomioon vuokrasopimuksen kohde, vuokra-alueen käyttötarkoitus, sopimuksen sovittu kestoaika ja muut olosuhteet.

Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa, jos vuokranantajan laiminlyönti tai vuokra-aluetta koskeva puutteellisuus korjataan ennen kuin vuokralainen purkaa 1 momentissa tarkoitetulla perusteella vuokrasopimuksen. Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa myös, jos vuokralainen ei pura vuokrasopimusta kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän sai tiedon 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä tai määräyksestä tai kun 2 momentissa tarkoitettu määräaika päättyi.

Kun vuokralainen purkaa vuokrasopimuksen, vuokrasuhde päättyy välittömästi.

Vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jona 20 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettu vuokranantajan laiminlyönti tai mainitun momentin 2–5 kohdassa tarkoitettu vuokra-aluetta koskeva puutteellisuus estää tai haittaa vuokra-alueen käyttämistä. Jos kyse on vuokra-aluetta koskevasta puutteellisuudesta, tämän momentin mukainen oikeus alkaa kuitenkin aikaisintaan, kun vuokranantaja saa tiedon puutteellisuudesta.

Jos 20 §:n 1 momentissa tarkoitettu laiminlyönti tai puutteellisuus johtuu huolimattomuudesta vuokranantajan puolella, vuokralaisella on lisäksi oikeus saada vuokranantajalta korvaus vahingosta, joka vuokralaiselle aiheutuu laiminlyönnistä tai puutteellisuudesta.

Kun vuokrasopimus puretaan 20 §:n mukaisesti, vuokralaisella on tässä laissa säädettyjen perusteiden mukainen oikeus saada vuokranantajalta lunastus ja korvaus vuokra-alueelle tekemistään parannuksista ja vuokralainen on velvollinen korvaamaan hallinta-aikanaan vuokra-alueelle aiheuttamansa vahingon.

Jos vuokralaisena on luonnollinen henkilö tai kuolinpesä eikä vuokralainen saa ilman vuokranantajan suostumusta siirtää vuokraoikeutta toiselle, tuomioistuin voi hakemuksesta oikeuttaa vuokralaisen irtisanomaan määräaikaisen vuokrasopimuksen tai siirtämään sen toiselle, jos:

Vuokranantajalla on oikeus saada vuokralaiselta kohtuullinen korvaus vahingosta, joka vuokranantajalle aiheutuu sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä.

Vuokranantaja ei ole velvollinen lunastamaan vuokra-alueella olevia rakennuksia eikä muuta omaisuutta, kun vuokrasopimus irtisanotaan 1 momentin nojalla. Vuokra-alueelle tehtyjen parannusten ja aiheutetun vahingon korvaamisesta on voimassa, mitä 20 b §:n 3 momentissa säädetään.

Vuokranantajalle on varattava tilaisuus tulla kuulluksi tässä pykälässä tarkoitetussa asiassa.

Vuokralaiselle 19, 20, 20 a tai 20 c §:n mukaan kuuluvia oikeuksia rajoittava sopimusehto on mitätön.

Vuokranantaja voi, sen lisäksi, mitä muualla tässä laissa on säädetty, irtisanoa vuokrasopimuksen tontinvuokrasopimusta lukuunottamatta seuraavilla perusteilla:

Jos vuokramies, ennen kuin vuokranantaja on 1 momentissa tarkoitetuilla perusteilla irtisanonut vuokrasopimuksen, on korjannut laiminlyöntinsä tahi lain tai vuokrasopimuksen vastaisen menettelynsä taikka jos vuokranantaja ei ole sanonut vuokrasopimusta irti kolmen kuukauden kuluessa 1 momentin 1 kohdassa tarkoiteta irtisanomissopimuperusteesta tiedon saatuaan tai 2 kohdassa tarkoitetun kehotuksen tiedoksi annetun tahi 3 kohdassa tarkoitetun määräajan päättymisestä, raukeaa hänen tarkoitettu irtisanomisoikeutensa.

Kun vuokrasopimus edellä sanotulla perusteella on irtisanottu, päättyy vuokrasuhde välittömästi irtianomisen tapahduttua ja on vuokranantaja oikeus saada vuokrasuhteen ennenaikaisesta lakkaamisesta hänelle aiheutuneesta vahingosta korvaus vuokramieheltä.

Vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen tontinvuokrasopimusta lukuun ottamatta, jos:

Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa, jos vuokralainen on korjannut laiminlyöntinsä taikka lain tai vuokrasopimuksen vastaisen menettelynsä ennen kuin vuokranantaja on 1 momentissa tarkoitetulla perusteella purkanut vuokrasopimuksen.

Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa myös, jos vuokranantaja ei pura vuokrasopimusta kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän sai tiedon 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetusta purkamisperusteesta tai kun 2 tai 3 kohdassa tarkoitettu määräaika päättyi.

Kun vuokrasopimus 1 momentissa mainitulla perusteella puretaan, vuokrasuhde päättyy välittömästi ja vuokranantajalla on oikeus saada vuokralaiselta korvaus vahingosta, joka vuokranantajalle aiheutuu vuokrasuhteen ennenaikaisesta päättymisestä.

Milloin vuokrasopimus on tehty määrätyksi ajaksi, päättyy vuokrasuhde vuokrakauden kuluttua ilman irtisanomista.

Vuokrasopimus, joka on voimassa toistaiseksi, voidaan milloin tahansa sanoa irti.

Vuokrasopimuksen irtisanominen on toimitettava, jollei siitä saada kirjallista tunnustusta, todistajien läsnä ollessa tai muutoin todistettavasti ja samalla on ilmoitettava se ajankohta, jolloin vuokrasuhde on tarkoitettu päättyväksi. Sille, jolle irtisanominen on toimitettu, on irtisanomisesta annettava kirjallinen todistus, jos tämä sitä pyytää.

Milloin sitä, jolle irtisanominen on toimitettava, ei tavata asunnostaan eikä, jos hän harjoittaa asuinpaikkakunnallaan liikettä, liikkeen aukioloaikana sieltäkään, annettakoon jäljennös irtisanomisesta hänen kotiväelleen taikka sille, joka hänen poissa ollessaan hoitaa liikettä, mikäli heitä on tavattavissa. Kun näin on menetelty, on irtisanominen lähetettävä sille, jolle se on toimitettava, postitse kirjatussa kirjeessä hänen tavallisella osoitteellaan; ja katsotaan irtisanominen toimitetuksi, kun kirje on annettu postin kuljetettavaksi.

Jollei sillä, jolle irtisanominen on toimitettava, ole tunnettua asuinpaikkaa Suomessa, eikä myöskään tiedetä asiamiestä, jolla on oikeus hänen puolestaan ottaa irtisanominen vastaan, saadaan irtisanominen toimittaa julkaisemalla se virallisessa lehdessä.

Kun joku on saanut tehtäväkseen vuokranantajan puolesta kantaa vuokran, saadaan irtisanominen toimittaa hänellekin, ei kuitenkaan rahalaitokselle.

Haaste, jossa vaaditaan vuokrasuhdetta päättymään, niin myös hakemus vuokramiehen häätämisestä käy irtisanomisesta, kun haaste tai hakemus on annettu tiedoksi siitä säädetyllä tavalla.

Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen vuokralaiselle on annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta. Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksessa on lisäksi mainittava irtisanomisen peruste. Irtisanomisilmoituksesta käy myös sellainen haaste, jossa vuokrasuhde vaaditaan päättymään.

Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen vuokranantajalle on annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus. Irtisanomisilmoitus voidaan myös antaa sille, jonka tehtäväksi vuokranantaja on antanut vuokran perimisen, ei kuitenkaan rahalaitokselle. Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksessa on mainittava irtisanomisen peruste.

Irtisanominen on toimitettava todistettavasti. Irtisanominen on asianmukaisesti toimitettu myös, kun irtisanomisen tiedoksiannossa on noudatettu, mitä haasteen tiedoksiannosta on voimassa.

Jos ei tiedetä, kuka vuokralainen on, irtisanomisilmoitus voidaan antaa vuokralaiselle tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä. Jos vuokra-alueella on rakennus, irtisanomisesta on tällöin lisäksi toimitettava tiedonanto siihen. Ilmoituksen katsotaan tulleen vuokralaisen tietoon lehden ilmestymispäivänä.

Jollei irtisanomista ole suoritettu siten kuin tässä pykälässä säädetään, irtisanominen on tehoton.

Vuokranantajan tai vuokralaisen, joka haluaa käyttää tässä laissa säädettyä oikeutta purkaa vuokrasopimus, on annettava kirjallinen purkamisilmoitus. Siinä on mainittava purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta, jos vuokrasuhteen halutaan päättyvän myöhemmin kuin välittömästi purkamisilmoituksen tiedoksiannosta. Purkamisilmoituksesta käy myös sellainen haaste, jossa vuokrasopimus vaaditaan purettavaksi.

Vuokrasopimuksen purkamista koskee soveltuvin osin, mitä irtisanomisesta 23 §:n 3–5 momentissa säädetään.

Kun vuokrasopimus muulla kuin 21 §:n 1 momentissa sanotulla perusteella on irtisanottu, päättyy vuokrasuhde, jollei muuta ole säädetty tai sovittu, milloin vuokra-aika on kahta vuotta pitempi, kolmen kuukauden kuluttua irtisanomista lähinnä seuranneen kalenterikuukauden alusta sekä muussa tapauksessa ja milloin sopimus on voimassa toistaiseksi, kahden viikon kuluttua irtisanomisesta.

Kun vuokrasopimus on irtisanottu, vuokrasuhde päättyy, jollei muuta ole sovittu:

Kun määrätty vuokra-aika päättyy, raukeaa vuokraoikeuteen ja vuokramiehelle vuokra-alueella kuuluviin rakennuksiin ja laitoksiin vahvistettu kiinnitys, jollei aikaa 9 §:n 2 momentin mukaisesti jatketa taikka aluetta anneta entiselle vuokramiehelle välittömästi uudelleen vuokralle sekä uudesta vuokra-ajasta ja siitä, että kiinnitys vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi on edelleen voimassa, ennen aikaisemman vuokraajan päättymistä esitetä selvitystä oikeudelle taikka kihlakunnantuomarille tai kiinteistötuomarille; vuokraoikeuteen ja laitokseen vahvistettu kiinnitys olkoon tällöin edelleen voimassa uutena vuokra-aikana entisellä etuoikeudella.

Jos omistusoikeus vuokra-alueeseen ja vuokraoikeus siihen joutuvat samalle henkilölle, ai vuokraoikeus lakkaa, ennen kuin sen pysyvyyden vakuudeksi vahvistettu kiinnitys on kuoletettu.

Milloin vuokraoikeus lakkaa ennen vuokraajan päättymistä irtisanomisen tai siihen verrattavan toimenpiteen johdosta, on sillä, jonka saamisen vakuudeksi on vahvistettu kiinnitys vuokraoikeuteen ja vuokramiehelle vuokra-alueella kuuluviin rakennuksiin ja laitoksiin, oikeus, vaikka saaminen muutoin vielä olisikaan erääntynyt, heti vaatia maksua ja saada rakennukset ja laitos tai niistä saatu hinta, mikäli se vielä on maksamatta, käytetyksi saamisensa suoritukseksi samalla etuoikeudella, minkä kiinnitys tuotti. Saamisen ei kuitenkaan katsota erääntyneen, ellei velkoja hae sitä kolmen kuukauden kuluessa irtisanomisesta tai toimenpiteestä tiedon saatuaan.

Jos asianosaiset vuokra-aikana sopivat muutoksesta tai lisäyksestä vuokrasopimukseen, on muutos tai lisäys, paitsi milloin on kysymys vuokra-ajan pitentämisestä, tehoton sitä kohtaan, jolla silloin on kiinnitys vuokraoikeuteen ja vuokramiehelle vuokra-alueella kuuluviin rakennuksiin ja laitoksiin, jollei kiinnityksen haltija ole sitä kirjallisesti hyväksynyt.

Asemakaava-alueella rakennuskorttelissa oleva tonttirekisteriin tai maarekisteriin merkitty rakennustontti ja rakennuskaava-alueella oleva itsenäiseksi kiinteistöksi erotettu rakennuspaikka voidaan luovuttaa vuokralle asuntotarkoitukseen tontinvuokraoikeuksin. Kun kiinteistö on siten luovutettu vuokralle, sovelletaan sellaiseen tontinvuokraan tämän sekä 1, 6 ja 7 luvun säännöksiä.

Tontinvuokrasopimuksessa on mainittava, että vuokraus tapahtuu tontinvuokraoikeuksin.

Edellä 1 momentissa tarkoitettuja vuokra-alueita sanotaan tässä laissa tonteiksi.

Tontinvuokrasopimus on vuokramiehen tai hänen sijastaan ja kustannuksellaan vuokranantajan hakemuksesta rekisteröitävä niin kuin jäljempänä säädetään.

Jollei tontinvuokrasopimuksen rekisteröintiä ole haettu kuukauden kuluessa sopimuksen allekirjoittamispäivästä taikka jos rekisteröinti evätään, on sopimus rauennut.

Tontinvuokrasopimukseen tehty muutos tai lisäys ei tule voimaan, ennen kuin se on rekisteröity. Tällaiseen rekisteröimiseen on sovellettava, mitä 1 momentissa säädetään, kuitenkin siten, ettei rekisteröimistä voida suorittaa, ellei sitä ole haettu kuukauden kuluessa siitä, kun sopimukseen tehdystä muutoksesta tai lisäyksestä sovittiin.

Tontinvuokrasopimus on tehtävä määräajaksi, vähintään kolmeksikymmeneksi ja enintään sadaksi vuodeksi.

Jos vuokrasopimuksessa ei ole mainittu vuokra-aikaa, katsotaan sopimus tehdyksi kolmeksikymmeneksi vuodeksi.

Milloin vuokramaksua koskevaa ehtoa vaaditaan 4 §:n 2 momentin ja 7 §:n 3 momentin nojalla soviteltavaksi, on asiaa ratkaistaessa otettava kohtuuden mukaan huomioon käypä vuokrataso, tontin käyttötapa ja tontin arvo paikkakunnalla sekä muut vuokramaksun suuruuteen vaikuttavat seikat.

Maksuehdon sovittelussa voidaan samalla asianhaarat huomioon ottaen määrätä vuokramaksun aletessa, että vuokranantajan on palautettava vuokramiehelle liikaa suoritettu vuokramaksu määrätyltä ajalta, ei kuitenkaan pitemmältä kuin viimeksi kuluneelta kahdelta vuodelta. Niin ikään voidaan sovittelussa vuokramaksun kohotessa määrätä, että korotus tulee voimaan vasta tietyn, enintään yhden vuoden pituisen määräajan kuluttua siitä, kun sovittelua koskeva päätös on saanut lainvoiman.

Vuokramiehellä on oikeus vuokranantajan suostumuksetta siirtää tontinvuokraoikeus toiselle.

Tontinvuokraoikeus on perinnöllinen ja siitä voidaan määrätä testamentilla.

Muu sopimusehto on mitätön.

Tontinvuokraoikeuteen kuuluvat tontilla olevat ja sille rakennettavat rakennukset, pysyvään käyttöön tarkoitetut laitteet ja laitokset sekä tontilla kasvavat puut ja pensaat. Tontilla olevat 5 §:n 2 momentissa tarkoitetut johdot ja laitteet eivät kuitenkaan kuulu tontinvuokraoikeuteen.

Jos tontinvuokraoikeuteen 1 momentin mukaan kuuluu omaisuutta, joka ennestään ei ole vuokramiehen, siirtyy sen omistusoikeus vuokramiehelle, ja on vuokranantajalla, jollei vuokrakirjassa ole toisin sovittu, oikeus saada siitä korvaus vuokramieheltä.

Tontinvuokraoikeuteen, kaikkineen mitä siihen 31 §:n mukaisesti kuuluu, voidaan saamisen tai muun oikeuden vakuudeksi vahvistaa kiinnitys, niin kuin siitä on erikseen säädetty.

Tontinvuokraoikeuden voimassa ollessa ei siihen kuuluvaa omaisuutta saa ulosmitata tai panna takavarikkoon muutoin kuin kohdistamalla toimenpiteet tontinvuokraoikeuteen kokonaisuudessaan.

Kun vuokrasuhde päättyy, on vuokranantaja, jollei tässä laissa toisin säädetä, velvollinen suorittamaan lunastuksen tontilla olevista rakennuksista, puista ja pensaista sekä pysyvään käyttöön tarkoitetuista laitteista ja laitoksista, mitkä vuokrasuhteen päättyessä siirtyvät hänen omistukseensa.

Lunastusvelvollisuus ei käsitä ilmeisiä ylellisyyslaitteita eikä laitteita tai laitoksia, joita on käytetty muuhun kuin vuokrasopimuksen tarkoitukseen.

Lunastusta suoritetaan se määrä, mihin lunastettava omaisuus vuokrasuhteen päättymisen ajankohta paikkakunnalla käyvän hinnan mukaan arvioidaan siinä kunnossa missä se silloin on. Jos rakennuksia, laitteita ja laitoksia voidaan edelleen käyttää entiseen tarkoitukseensa, on arvioinnissa lisäksi otettava huomioon niiden tuotto.

Muu sopimusehto on mitätön.

Kun asianosaiset 9 §:n 2 momentin mukaisesti sopivat vuokra-ajan pitentämisestä taikka kun tontti annetaan vuokrasopimuksen lakatessa välittömästi uudelleen vuokralle entiselle vuokramiehelle, siirtyy vuokranantajan velvollisuus maksaa 34 §:ssä tarkoitettu lunastus uuden vuokra-ajan loppuun tai siksi, kunnes sopimus muutoin lakkaa.

Milloin vuokranantaja on viimeistään kuutta kuukautta ennen vuokrasopimuksen päättymisestä ilmoittanut vuokramiehelle olevansa halukas uuden, edellisen sopimuksen päättymisestä välittömästi alkavan tontinvuokrasopimuksen tekemiseen entisillä ehdoilla, mutta vuokramies ei ole hyväksynyt tarjousta, raukeaa vuokranantajan 34 §:ssä tarkoitettu lunastusvelvollisuus.

Vuokramies ei ole velvollinen vuokrasopimuksen lakattua luopumaan tontin ja siihen kuuluvan omaisuuden hallinnasta ennen kuin vuokranantaja on maksanut 34 §:n mukaisen lunastuksen tai antanut siitä hyväksyttävän vakuuden. Vuokramies vastaa, niin kauan kuin tontti on hänen hallinnassaan, tontin ja siihen kuuluvan omaisuuden hoitamisesta sekä vuokrasopimuksen lakatessa suoritettua vuokramaksua vastaavan vastikkeen suorittamisesta. Vuokramiehellä ei kuitenkaan ole omaisuuden vakuuttamisvelvollisuutta.

Muu sopimusehto on mitätön.

Milloin vuokranantaja 34 §:n 2 momentin johdosta ei ole velvollinen suorittamaan lunastusta tai lunastusvelvollisuus 36 §:n mukaan on rauennut, on vuokramies, jollei toisin ole sovittu, velvollinen vuokrasuhteen päättyessä viemään pois omistamansa rakennukset, laitteet ja laitokset sekä puut ja pensaat ja panemaan niiden paikan kuntoon. Jollei rakennuksia, laitteita, laitoksia tai puita ja pensaita poisteta kuudessa kuukaudessa vuokrasuhteen päättymisestä, on vuokranantajalla oikeus vuokramiehen lukuun myydä ne julkisella huutokaupalla ja huolehtia paikan kuntoonpanosta.

Milloin vuokra-aikaa pitennetään taikka milloin tontti annetaan vuokrasopimuksen lakatessa välittömästi uudelleen vuokralle entiselle vuokramiehelle, on tontinvuokraoikeuteen myönnetty kiinnitys voimassa entisellä etuoikeudella.

Jos omistusoikeus tonttiin ja tontinvuokraoikeus joutuvat samalle henkilölle, tontinvuokraoikeus ei lakkaa ennen kuin tontinvuokrasopimuksen rekisteröiminen on poistettu.

Jos tontinvuokraoikeuteen kuuluva omaisuus sinä aikana, jolloin omistusoikeus tonttiin ja tontinvuokraoikeus kuuluvat samalle henkilölle, huonon hoidon vuoksi tai muusta sellaisesta syystä turmeltuu niin, että tontinvuokraoikeutta rasittavan kiinnityksen haltijan vakuus huomattavasti vähenee, on hänellä oikeus saada saamisensa suorituksen maksu tontinvuokraoikeudesta, vaikkei saaminen vielä olisikaan erääntynyt.

Milloin tontinvuokraoikeus on kiinnityksen perusteella saamisen tai muun oikeuden vakuutena, on kiinnityksen haltijalla yhtäläinen oikeus tässä laissa tarkoitettuun lunastukseen tai korvaukseen, kuin hänellä muuten olisi ollut itse pantin esineeseen. Lunastus tai korvaus voidaan maksaa vuokramiehelle ainoastaan siinä tapauksessa, että hän on antanut sellaisen vakuuden, jonka kiinnityksen haltija on hyväksynyt, tai että kiinnityksen haltija on antanut maksamiseen suostumuksensa. Muussa tapauksessa on määrä talletettava ulosotonhaltijalle, jonka on se laillisesti jaettava.

Milloin tontinvuokraoikeus on kiinnityksen perusteella saamisen tai muun oikeuden vakuutena, on kiinnityksen haltijalla yhtäläinen oikeus tässä laissa tarkoitettuun lunastukseen tai korvaukseen kuin hänellä muuten olisi ollut itse pantin esineeseen. Lunastus tai korvaus voidaan maksaa vuokramiehelle ainoastaan siinä tapauksessa, että hän on antanut sellaisen vakuuden, jonka kiinnityksen haltija on hyväksynyt, tai että kiinnityksen haltija on antanut maksamiseen suostumuksensa. Muussa tapauksessa määrä on talletettava lääninhallitukseen, jonka on se laillisesti jaettava.

Jos asianosaiset vuokra-aikana sopivat muutoksesta tai lisäyksestä tontinvuokrasopimukseen, on muutos tai lisäys, paitsi milloin on kysymys vuokra-ajan pitentämisestä, tehoton tontinvuokraoikeuteen vahvistetun kiinnityksen haltijaa kohtaan, jollei muutos tai lisäys ole ollut rekisteröitynä silloin, kun kiinnitystä haettiin, tai jollei kiinnityksen haltija ole sitä kirjallisesti hyväksynyt.

Tontinvuokrasopimuksen rekisteröimistä on haettava kirjallisesti siltä kiinteistötuomarilta tai kihlakunnantuomarilta, jonka toimialueella tontti sijaitsee.

Tontinvuokrasopimus rekisteröidään kirjaamalla siihen perustuva tontinvuokraoikeus. Jollei tästä laista muuta johdu, kirjaamiseen sovelletaan, mitä maakaaressa säädetään erityisen oikeuden kirjaamisesta.

Rekisteröimisen edellytyksenä on:

Tontinvuokrasopimukseen tehdyn muutoksen tai lisäyksen rekisteröimistä on vastaavasti voimassa, mitä edellä on säädetty.

Tontinvuokrasopimus tahi sen muutos tai lisäys katsotaan rekisteröidyksi silloin, kun rekisteröimiseen myöntämisestä on tehty päätös.

Rekisteröimisestä on tuomarin merkittävä todistus hakijan vuokrakirjaan sekä pyynnöstä myös toisen asianosaisen vuokrakirjaan.

Kiinteistötuomarin ja kihlkunnantuomarin on pidettävä rekisteröimisasioista päiväkirjaa ja pöytäkirjaa sekä tontinvuokrarekisteriä.

Pöytäkirjasta on annettava asialliselle ote vain pyydettäessä.

Sovitun vuokra-ajan päätyttyä tai tontinvuokraoikeuden sitä ennen lakattua asianosaisten sopimuksella taikka omistusoikeuden tonttiin ja tontinvuokraoikeuden jouduttua samalle henkilölle tontin rekisteröiminen voidaan omistajan hakemuksesta poistaa.

Hakemukseen ei kuitenkaan ole suostuttava, ellei hakija osoita, milloin 1 momentissa tarkoitettu hakemus tehdään ennen kuin kuukausi on kulunut sovitun vuokra-ajan päättymisestä, ettei vuokra-aikaa ole pitennetty eikä tonttia annettu välittömästi uudelleen vuokralle entiselle vuokramiehelle, sekä milloin hakemus perustetaan asianosaisten vuokraoikeuden ennenaikaisesta lakkaamisesta tekemään sopimukseen taikka omistusoikeuden ja tontinvuokraoikeuden yhtymiseen, että vuokraoikeuteen vahvistetun kiinnityksen haltija on kirjallisesti kuolettamiseen suostunut.

Menettelystä tontinvuokrasopimuksen rekisteröimistä koskevia asioita käsiteltäessä on muutoin soveltuvin kohdin voimassa, mitä kiinnityslain käsittelystä on säädetty.

Tontinomistajan on katsottava tontinvuokrasopimuksen tekemisellä antaneen suostumuksensa sopimuksen rekisteröimiseen.

Kun tontti ilman tontinvuokraoikeutta tahi muu kiinteistö tai alue luovutetaan vuokralle käytettäväksi asuntotarkoitukseen joko vuokramiehelle kuuluva tai hänen rakennettavakseen tarkoitetussa rakennuksessa pysyvää asumista varten, on sellaiseen muuhun asuntoalueen vuokraan sovellettava tämän sekä 1, 6 ja 7 luvun säännöksiä.

2 momentti on kumottu L:lla 17.12.2010/1140.

Asuntoalueen vuokraa tarkoittava vuokrasopimus on tehtävä määräajaksi ja enintään sadaksi vuodeksi.

Kun vuokrasopimus tehdään alueesta, joka sopimuksen tarkoituksen mukaisesti on varustettava pääsiallisesti vuokramiehen rakennettavilla rakennuksilla, vuokra-aika ei saa olla kolmekymmentä vuotta lyhyempi.

Jos vuokrasopimuksessa ei ole mainittu vuokra-aikaa tai jos se 2 momentissa mainitussa tapauksessa on sovittu kolmekymmentä vuotta lyhyemmäksi, katsotaan sopimus tehdyksi 2 momentissa mainitussa tapauksessa kolmeksikymmeneksi vuodeksi ja muulloin kahdeksi vuodeksi.

Vuokramies on oikeutettu siirtämään vuokraoikeuden toiselle vuokranantajan suostumuksetta, jos siirtoa ei ole vuokrakirjassa kielletty.

Milloin vuokraoikeutta ei ole vuokrakirjassa kielletty siirtämästä toiselle, on vuokraoikeus perinnöllinen ja siitä voidaan määrätä testamentilla.

Jos vuokrakirjassa on ehto, ettei vuokraoikeutta saa vuokranantajan suostumuksetta siirtää toiselle, pysyy vuokrasopimus vuokramiehen kuollessa voimassa jos vuokramieheltä jää leski, rintaperillinen tai ottolapsi ja joku tai jotkut heistä niin haluavat sekä ilmoittavat siitä vuokranantajalle kolmen kuukauden kuuluessa vuokramiehen kuolemasta. Jollei ilmoitusta tehdä, katsotaan vuokrasopimus irtisanotuksi sinä päivänä, jolloin ilmoitus viimeistään olisi ollut tehtävä, tahi jos vuokramiehen mainitut omaiset sitä ennen ilmoittavat, etteivät he halua jatkaa vuokrasuhdetta, sinä päivänä, jolloin tällainen ilmoitus tehtiin.

Milloin vuokrasopimuksessa on sovittu vuokramiehen rakentamisvelvollisuuden laajuudesta ja sen täyttämisajasta, mutta vuokramies ei ole määrätyssä ajassa täyttänyt velvollisuuttaan, saa vuokranantaja kuukauden kuluessa sanotun ajan päättymisestä irtisanoa vuokrasopimuksen.

Jos vuokrasopimuksessa on sovittu vuokralaisen rakentamisvelvollisuuden laajuudesta ja sen täyttämisajasta, mutta vuokralainen ei ole sovitussa ajassa täyttänyt velvollisuuttaan, vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus. Oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei kuitenkaan ole, jos vuokralaisen laiminlyönti on vähäinen.

Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa, jos vuokralainen on korjannut laiminlyöntinsä ennen kuin vuokranantaja on 1 momentissa tarkoitetulla perusteella purkanut vuokrasopimuksen.

Kun vuokrasopimus kiinteistöstä tai alueesta, joka sopimuksen tarkoituksen mukaisesti on varustettu pääasiallisesti vuokramiehen rakentamilla rakennuksilla, päättyy, on vuokranantaja, jollei toisin ole sovittu, velvollinen lunastamaan itselleen alueella olevat vuokramiehen rakennukset, hänen rakentamansa pysyvään käyttöön tarkoitetut laitteet ja laitokset sekä hänen istuttamansa puut ja pensaat.

Lunastamisesta on lisäksi voimassa, mitä 34 §:n 2 ja 3 momentissa on säädetty.

Milloin tässä luvussa tarkoitetun asuntoalueen vuokramaksu on kohtuuton, on maksua koskevaa ehtoa soviteltaessa vastaavasti noudatettava, mitä 29 §:ssä on säädetty.

Asuntoalueen vuokrasta on lisäksi soveltuvin osin voimassa, mitä 35–38 §:ssä on säädetty.

Viljelmä, jolla on maatalouden harjoittamiseen tarvittavat asuin- ja talousrakennukset, voidaan antaa vuokralle enintään 25 vuoden määräajaksi pääasiallisesti maatalouden harjoittamiseen käytettäväksi. Tällaisen rakennetun viljelmän vuokraan sovelletaan tämän luvun säännösten lisäksi 1, 6 ja 7 luvun säännöksiä.

Jos vuokrasopimuksessa ei ole mainittu vuokra-aikaa, katsotaan sopimus tehdyksi kahdeksi vuodeksi.

Milloin valtio tai kunta on vuokranantajana ja muu kuin yksityinen henkilö vuokramiehenä voidaan sopia, että vuokraan on tämän luvun säännösten sijasta sovellettava, mitä 5 luvussa säädetään. Vuokraoikeutta älköön tällöin kuitenkaan siirrettäkö yksityiselle henkilölle.

Vuokramies ei saa vuokranantajan luvatta siirtää vuokraoikeutta, ellei vuokranantaja ole vuokrakirjassa antanut siihen suostumustaan.

Milloin vuokraoikeus voidaan vuokranantajan luvatta siirtää toiselle, on vuokraoikeus perinnöllinen ja siitä voidaan määrätä testamentilla.

Jollei vuokraoikeutta voida vuokranantajan luvatta siirtää toiselle, on vuokrasopimuksen voimassa pysymiseen vuokramiehen kuollessa sovellettava, mitä 53 §:n 3 momentissa on säädetty.

Puolet viljelmän rakennusten tiloista on annettava vuokranantajan tai hänen määräämänsä käytettäviksi neljätoista päivää ennen vuokrasopimuksessa sovitun vuokra-ajan päättymistä.

Jos vuokranantaja, joka on vuokrakirjassa sitoutunut rakentamaan tai korjaamaan rakennuksen taikka muutoin saattamaan vuokra-alueen määrättyyn kuntoon, laiminlyö hänelle kuuluvan työn suorittamisen kohtuullisessa ajassa, eikä laiminlyömin vuokramiehelle aiheuttama haitta ole vähäinen, on vuokramiehellä oikeus irtisanoa vuokrasopimus ja saada korvaus myös hänelle vuokrasuhteen sovittua aikaisemman päättymisen johdosta aiheutuneesta vahingosta. Siltä ajalta jolloin viljelmä vuokranantajan laiminlyönnin vuoksi on puutteellisessa kunnossa, vuokramiehellä on oikeus saada vuokramaksu asianmukaisesti alennetuksi.

Jos vuokra-alueen käytön kannalta välttämätön vuokranantajan omistama rakennus ilman vuokramiehen tuottamusta tulipalossa tai muutoin tuhoutuu tai sillä tavalla olennaisesti vahingoittuu, että sen uudelleen rakentaminen tai perusteellinen korjaaminen on tarpeen, eikä vuokranantaja kohtuullisessa ajassa suorita rakentamista tai korjaamista, on vuokramaksun tarkistamisesta ja irtisanomisoikeudesta voimassa, mitä 15 §:n 3 ja 5 momentissa säädetään. Milloin rakennukselle koitunut vahinko on edellä tarkoitettua vähäisempi, on vuokramiehellä niin ikään oikeus vuokramaksun tarkistamiseen.

Milloin vuokranantaja on kirjallisesti antanut luvan vuokramiehelle vuokra-alueelle rakentamiseen, kuuluu rakennus, jollei muuta ole sovittu, vuokramiehelle ja vuokrasuhteen päättyessä on vuokramiehellä, mikäli hän ei halua siirtää rakennusta pois, oikeus saada rakennuksesta lunastus 34 §:n 3 momentissa säädettyjen perusteiden mukaan. Rakennus, josta lunastus on suoritettava, siirtyy vuokranantajan omistukseen.

Jos vuokramies on rakentanut vuokra-alueelle rakennuksen, jos rakentamiseen hän ei ole saanut vuokranantajan kirjallista lupaa, on vuokranantajalla, jollei toisin ole sovittu, oikeus ennen vuokrasuhteen päättymistä lunastaa rakennus 1 momentissa mainitussa lainkohdassa tarkoitettujen perusteiden mukaan määrättävästä hinnasta. Milloin vuokranantaja ei rakennusta lunasta, on vuokramiehen siirrettävä se pois alueelta ja pantava rakennuksen paikka kuntoon kuuden kuukauden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä lukien. Jollei vuokramies määräajassa täytä velvollisuuttaan, on vuokranantajalla oikeus vuokramiehen lukuun myydä rakennus julkisella huutokaupalla ja huolehtia rakennuksen paikan kuntoonpanosta.

Jos vuokramies on tehnyt vuokra-alueella muita kuin 62 §:ssä tarkoitettuja perusparannuksia kuten raivaamalla uutta peltoa tai laidunta, suorittamalla kivenraivausta parantamalla maan laatua maanparannusaineiden käytöllä, rakentamalla laitteita, perusteellisesti korjaamalla rakennuksia tai muulla sellaisella tavalla taikka istuttamalla alueelle puita tai pensaita, on hänellä, mikäli vuokranantaja on antanut parannustyön tekemiseen kirjallisen luvan, oikeus vuokrasuhteen päättyessä saada toimenpiteestään korvaus.

Jollei korvauksen määrästä tai sen laskemisen perusteista ole sovittu, on korvaukseksi katsottava se arvonlisäys, mikä vuokra-alueella ja siihen kuuluvalla omaisuudella vuokrasuhteen päättyessä on parannusten johdosta, ei kuitenkaan enempää kuin parannusten aikaansaaminen olisi vuokrasuhteen päättyessä maksanut.

Jos vuokramies on saanut parannuksista hyvityksen vuokramaksun alennuksen muodossa tai vapaavuosina tahi jollakin muulla tavalla, ei korvaukseen ole oikeutta siltä osalta.

Vuokramiehellä, joka on tehnyt muita kuin 62 ja 63 §:ssä tarkoitettuja parannuksia, on, jollei toisin ole sovittu, oikeus vuokrasuhteen päättyessä saada parannuksista kohtuullinen korvaus vuokranantajalta, mikäli vuokramies ei jo ole saanut niistä hyvitystä 63 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla. Sellaisista parannuksista, jotka ovat vuokra-alueen vuokrasopimuksen mukaisen käytön kannalta hyödyttömiä tai tarpeettomia, ei oikeutta korvaukseen kuitenkaan ole.

Milloin vuokramies on suorittanut vuokra-alueella kylvön, mutta ei ole voinut ennen vuokrasuhteen päättymistä korjata satoa, tulee sato vuokranantajalle, mutta vuokranantaja on velvollinen korvaamaan vuokramiehelle kylvökustannukset.

Vuokramiehellä on oikeus ottaa vuokra-alueen metsästä puuta, mikäli siitä on vuokrasopimuksessa määrätty.

Vuokra-alueeseen liittyvä kalastusoikeus kuuluu vuokranantajalle, jollei vuokrakirjassa ole toisin sovittu.

Vuokramiehen metsästysoikeudesta on voimassa, mitä siitä on erikseen säädetty.

Vuokra-alueen kunnon toteamiseksi asianosaiset voivat ottaa vuokrakirjaan selvityksen tai laatia siitä erillisen allekirjoittamansa sopimuskirjan. Katselmuksesta säädetään 6 luvussa.

Vuokramies ei ole velvollinen vuokrasopimuksen lakattua luopumaan viljelmän hallinnasta ennen kuin vuokranantaja on maksanut hänen tämän lain mukaan suoritettavakseen kuuluvan sellaisen korvauksen tai lunastuksen, jonka määrä on ennen vuokrasuhteen päättymistä vahvistettu sopimuksella tai arvioitu katselmuksessa, tai antanut siitä hyväksyttävän vakuuden. Vuokramies vastaa, niin kauan kuin viljelmä on hänen hallinnassaan, viljelmän ja siihen kuuluvan omaisuuden hoitamisesta sekä vuokrasopimuksen lakatessa suoritettua vuokramaksua vastaavan vastikkeen suorittamisesta.

Muu sopimusehto on mitätön.

Maatalousmaa, jolta maatalouden harjoittamiseen tarvittavat maatalous- ja asuinrakennukset kokonaan puuttuvat tai ovat tähän tarkoitukseen riittämättömät, voidaan antaa vuokralle pääasiallisesti maataloudellista käyttöä varten määräajaksi, enintään kymmeneksi vuodeksi. Tällaisen maatalousmaan vuokrasta on muutoin soveltuvin osin voimassa, mitä edellä tässä luvussa on säädetty.

Oulun ja Lapin läänissä oleva luonnonniitty, jota sen vesiperäisyyden tai tulvalle alttiin sijainnin vuoksi voidaan käyttää pääasiallisesti vain heinän tuotantoon tai laitumeksi, saadaan 1 momentin säännöksestä poiketen, vuokrata enintään kahdeksikymmeneksiviideksi vuodeksi.

Maatalousmaa, jolla ei ole maatalouden harjoittamiseen tarvittavia asuin- ja talousrakennuksia tai jolla ne ovat tähän tarkoitukseen riittämättömät, voidaan antaa vuokralle enintään 20 vuoden määräajaksi pääasiallisesti maatalouden harjoittamiseen käytettäväksi. Tällaisen maatalousmaan vuokrasta on muutoin soveltuvin osin voimassa, mitä tässä luvussa säädetään.

Milloin kiinteistö tai alue annetaan vuokralle käytettäväksi muuhun kuin 2–4 luvussa mainittuun tarkoitukseen, on sellaiseen maanvuokraan sovellettava tämän sekä 1, 6 ja 7 luvun säännöksiä.

Vuokrasopimus on tehtävä määräajaksi, enintään sadaksi vuodeksi, tai toistaiseksi. Jos vuokrasopimuksessa ei mainita vuokra-aikaa katsotaan sopimus tehdyksi toistaiseksi.

Vuokrasopimuksessa, joka on tehty määräajaksi, voi asianosainen pidättää itselleen oikeuden sanoa sopimus irti muullakin kuin tässä laissa säädetyllä perusteella.

Vuokramies on oikeutettu siirtämään vuokraoikeuden toiselle vuokranantajan suostumuksetta, jos vuokrasopimus on tehty kirjallisesti eikä siirtoa ole vuokrakirjassa kielletty.

Milloin vuokraoikeus voidaan vuokranantajan suostumuksetta siirtää toiselle, on vuokraoikeus perinnöllinen ja siitä voidaan määrätä testamentilla.

Jollei vuokraoikeutta voida vuokranantajan suostumuksetta siirtää toiselle, on vuokrasopimuksen voimassa pysymiseen vuokramiehen kuollessa sovellettava, mitä 53 §:n 3 momentissa on säädetty.

Vuokramiehellä on oikeus saada korvausta vuokra-alueelle tekemistään parannuksista vain, mikäli siitä on sovittu.

Jos vuokramies on rakentanut vuokra-alueelle rakennuksen tai laitoksen, on vuokranantajalla, jollei toisin ole sovittu, oikeus lunastaa rakennus tai laitos 34 §:n 3 momentissa säädettyjen perusteiden mukaan määrättävästä hinnasta, mikäli hän ennen vuokrasuhteen päättymistä on vuokramiehelle siitä kirjallisesti ilmoittanut. Milloin vuokranantaja ei lunasta rakennusta tai laitosta, on vuokramiehen, mikäli ei toisin ole sovittu, kolmen kuukauden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä siirrettävä se pois ja pantava niiden paikka kuntoon. Vuokranantajalla on muussa tapauksessa oikeus vuokramiehen lukuun myydä ne julkisella huutokaupalla ja huolehtia niiden paikan kuntoonpanosta.

Vuokrasuhteesta johtuvaa saamisvaatimusta koskeva kanne on kanneoikeuden menettämisen uhalla pantava vireille kolmen vuoden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä.

Vuokrasopimusta koskeva riita voidaan saattaa tuomioistuimessa soviteltavaksi siten kuin riita-asioiden sovittelusta yleisissä tuomioistuimissa annetussa laissa (663/2005) säädetään.

Kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välistä sopimusta koskevan erimielisyyden saattamisesta kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi säädetään kuluttajariitalautakunnasta annetussa laissa (8/2007).

Edellä 78 §:ssä tarkoitetun sovinnon täytäntöönpanosta on voimassa, mitä välitystuomion täytäntöönpanosta on säädetty.

Milloin jompikumpi asianosaisista tai tuomioistuin, jossa on vireillä vuokrasuhteesta johtunut riita, sitä pyytää, on asutuslautakunnan toimitettava katselmus vuokra-alueen kunnon toteamiseksi, sillä olevien rakennusten, laitteiden ja laitosten arvon määräämiseksi ja muiden sellaisten vuokrasuhdetta koskevien seikkojen selvittämiseksi. Katselmuksen toimittavat lautakunnan puheenjohtaja ja kaksi jäsentä ja on siitä laadittava lautakunnan pöytäkirjaan otettava lausunto.

Edellä,78 §:ssä tarkoitettu asia on asianosaisten ja 80 §:ssä tarkoitettu jommankumman asianosaisen tai tuomioistuimen ilmoitusta otettava asutuslautakunnassa, käsiteltäväksi niin pian kuin mahdollista ja vuodenaika, asian laatu huomioon ottaen, on sopiva.

Asutuslautakunnan puheenjohtajan on määrättävä asian käsittelypaikka ja -aika sekä annettava siitä asianosaisille tieto vähintään neljätoista päivää ennen käsittelypäivää postin kuljetettavaksi annetulla kirjatulla kirjeellä tai muulla todisteellisella tavalla.

Joka ei tyydy asutuslautakunnan toimittamansa katselmuksen perusteella laatimaan lausuntoon sellaisesta vuokrasuhdetta koskevasta seikasta, jonka varassa hänen oikeutensa on, tai katselmuksen perusteella laadittuun arvionitiin, voi saattaa asian tuomioistuimen tukittavaksi. Tällainen kanne on pantava vireille kuudenkymmenen päivän kuluessa katselmuksen päättymisestä.

Asutuslautakunnan puheenjohtajan ja jäsenten palkkioista ja päivärahoista sekä matkakustannusten korvauksista edellä sanotuissa tehtävissä samoin kuin asutuslautakunnan toimituskirjain lunastusmaksuista on voimassa, mitä niistä on erikseen säädetty.

Milloin asutuslautakunta on toimittanut katselmuksen tuomioistuimen pyynnöstä, on siitä aiheutuvat päivärahat ja matkakustannukset korvattava asutuslautakunnan puheenjohtajalle ja jäsenille. Siitä, kenen ne on korvattava, on erikseen säädetty.

Lautakunnan päivärahat ja matkakustannukset 78 ja 80 §:ssä tarkoitetuissa asioissa muissa kuin tämän pykälän 2 momentissa mainituissa tapauksissa on asianosaisten puoleksi kummankin suoritettava, mutta jos asianosasen todetaan aiheettomasti pyytäneen katselmuksen pitämistä tai syyllistyneen laiminlyöntiin vuokrasuhteesta johtuvien velvollisuuksiensa täyttämisessä, voidaan hänet velvoittaa suorittamaan yksin sanotut kustannukset.

Lautakunnan tulee asian käsiteltävään määrätä, kenen on suoritettava 3 momentissa tarkoitetut kustannukset sekä niiden määrä. Muutosta tähän määräykseen, jollei vuokrasuhteesta aiheutunutta riitaisuutta ole tuomioistuimessa vireillä, voidaan hakea asutushallitukselta niin kuin muutoksenhausta asutuslautakunnan päätökseen on säädetty.

Vuokrakirjassa voidaan sopia, että vuokrasopimuksesta johtuvat erimielisyydet on välimiesten ratkaistava niin kuin välimiesmenettelystä 4 päivänä helmikuuta 1928 annetussa laissa (46/28) on säädetty.

Asiaa josta on voimassa välityssopimus, ei asutuslautakunta saa ottaa soviteltavakseen.

Vuokrasopimuksesta johtuvat riitakysymykset voidaan määrätä välimiesten ratkaistavaksi siten kuin välimiesmenettelystä annetussa laissa (967/1992) säädetään.

Kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan väliseen sopimukseen sisältyvän välimiesmenettelyä koskevan ehdon sitovuudesta säädetään kuluttajansuojalain 12 luvun 1 d §:ssä.

Kunnan rakennusviranomaisen tulee asianosaisen pyynnöstä antaa kirjallinen todistus vuokralle annettavaa tai vuokrattua kiinteistöä tai aluetta koskevasta kaavasta, tonttijaosta, rakennusjärjestyksestä, rakennuskiellosta tai muusta vuokra-alueen käytön kannalta merkityksellisestä määräyksestä sekä lausunto kiinteistön tai alueen soveltuvuudesta sille aiottuun tarkoitukseen.

Valtiolle kuuluvan maan vuokraan on sovellettava tämän lain säännöksiä, mikäli erikseen ei ole toisin säädetty.

Evankelisluterilaisten ja ortodoksisen kirkkokunnan seurakuntien virkatalojen ja niiden osien vuokraan on sovellettava tämän lain säännöksiä, mikäli erikseen ei ole toisin säädetty.

Tätä lakia ei kuitenkaan sovelleta kirkkolain 356 §:ssä tarkoitettuun kirkon maahan.

Tätä lakia ei ole sovellettava vuokrasopimukseen, jolla maa-alue luovutetaan huoneiston yhteydessä käytettäväksi muuhun tarkoitukseen kuin maatalouteen tai laajahkoon puutarhaviljelykseen.

Tätä lakia ei sovelleta sopimukseen, jolla rakennus tai sen osa vuokrataan toiselle ja jolla samalla luovutetaan myös maa-alue huoneiston yhteydessä käytettäväksi.

Tarkempia määräyksiä tämän lain täytäntöönpanosta ja soveltamisesta annetaan tarvittaessa asetuksella.

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä syyskuuta 1966 ja sillä kumotaan, jollei 2 ja 3 momentin säännöksistä muuta johdu, maakaaren 16 luvun 10–16 § ja 17 luvun 5 § sekä kauppakaaren 13 luku, sikäli kuin ne sisältävät voimassa olevia säännöksiä maanvuokrasta, 3 päivänä syyskuuta 1886 annetun metsälain 20 §, maanvuokrasta maalla 19 päivänä kesäkuuta 1902 annettu laki, torpan, lampuotitilan ja mäkitupa-alueen vuokrauksesta 12 päivänä maaliskuuta 1909 annettu asetus sekä samana päivänä annettu asetus maaliskuun 12 päivänä 1909 annetun, torpan, lampuotitilan ja mäkitupa-alueen vuokrausta koskevan asetuksen soveltamisesta aikaisemmin syntyneisiin vuokrasuhteisiin, valtion virkatalojen ja niistä muodostettujen pää- eli kantatilojen sekä viljelys- ja asuntotilojen vuokralle antamisesta 30 päivänä maaliskuuta 1922 annettu laki (74/22), sikäli kuin se koskee metsähallituksen hallintoon jätettyjä virkatalojen alueita, se 17 päivänä maaliskuuta 1939 annettu tontinvuokralaki (75/39) ja tontinvuokrasopimuksen rekisteröimisestä samana päivänä annettu laki (76/39), niihin myöhemmin tehtyine lisäyksineen ja muutoksineen.

Tätä lakia ei kuitenkaan 91 §:n säännöksiä lukuunottamatta sovelleta ennen lain voimaantuloa tehtyihin vuokrasopimuksiin. Jos asianosaiset haluavat pitentää tällaisessa sopimuksessa määrättyä vuokra-aikaa, on, jollei vuokrasuhteen pitentämisestä ja sen vaikutuksesta ole erikseen muuta säädetty, siitä sovittava tämän lain säännöksiä noudattamalla ja on vuokrasuhteeseen sen jälkeen sovellettava näitä säännöksiä.

Tontinvuokrasopimuksen rekisteröimisestä annettua lakia on sovellettava ennen tämän lain voimaantuloa tehtyihin tontinvuokrasopimuksiin.

Mitä kohtuuttoman vuokramaksun alentamisesta ja liikaa suoritetun vuokramaksun palauttamisesta on edellä 29 §:ssä säädetty, on sovellettava myös ennen 1 päivää syyskuuta 1966 tehtyihin vuokrasopimuksiin, joilla maata on vuokrattu pääasiallisesti asuntotarkoitukseen käytettäväksi.