Finlex →608/1977 — Etuostolaki

Kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa.

2 momentti on kumottu L:lla 16.7.1990/654.

Etuosto-oikeutta voidaan käyttää maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten.

Sen estämättä, mitä 3 momentissa säädetään, Helsingin, Espoon, Kauniaisten ja Vantaan kaupungilla on etuosto-oikeus kaupungissa sijaitsevan kiinteistön kaupassa.

Etuosto-oikeudella tarkoitetaan kunnan oikeutta lunastaa myyty kiinteistö. Etuosto-oikeuden käyttämisellä (etuostolla), sitten kun se on loppuun saatettu, kunnan katsotaan tulleen kaupantekohetkellä luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijaan kaupassa sovituilla ehdoilla. Myyjä ei voi vedota sellaiseen kaupan ehtoon, josta hän ei kehotuksesta huolimatta ole ilmoittanut kunnalle ja josta kunta päättäessään etuosto-oikeuden käyttämisestä ei muutoinkaan tiennyt. Kunnan asema kolmanteen henkilöön nähden on sama kuin ostajalla.

Kiinteistönkauppana pidetään sellaista vastikkeellista kiinteistön luovutusta, jossa vastikkeen arvosta muu kuin kiinteä omaisuus muodostaa pääosan.

Kunta voi toimittaa 1 momentissa tarkoitetun kehotuksen tiedoksi myyjälle myös lähettämällä sen postitse myyjän kaupanvahvistajalle tai sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä ilmoittamaan osoitteeseen. Myyjän katsotaan saaneen kehotuksen tiedoksi seitsemäntenä päivänä sen jälkeen, kun asiakirja on annettu postin kuljetettavaksi. Kehotuksessa myyjälle voidaan asettaa vähintään kahden viikon pituinen määräaika kaupan ehtojen ilmoittamista varten. Kehotukseen on merkittävä se päivä, johon mennessä ilmoitus on viimeistään toimitettava.

Milloin samalla luovutuskirjalla on myyty kahden tai useamman kunnan alueella olevia kiinteistöjä, etuosto-oikeus on sillä kunnalla, jonka alueella sijaitsee suurin osa kiinteistöjen yhteenlasketusta pinta-alasta.

Mitä tässä laissa säädetään kiinteistöstä, koskee myös määräosaa kiinteistöstä sekä kiinteistöstä luovutettua määräalaa.

Kiinteistön pinta-ala lasketaan tätä lakia sovellettaessa sen maapinta-alan mukaan.

Kiinteistöstä myydyn määräosan pinta-alaksi katsotaan määräosaa vastaava suhteellinen osa kiinteistön pinta-alasta.

Etuosto-oikeutta ei ole, milloin

Edellä 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua pinta-alaa laskettaessa otetaan huomioon myös kahden viimeksi kuluneen vuoden aikana saman ostajan ja saman myyjän välillä samassa kunnassa tehdyt kiinteistönkaupat sekä kaupat, joissa kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana on yhteisö, josta ostaja tai myyjä omistaa yli puolet, samoin kuin kaupat, joissa kiinteistö on kolmannen kautta siirtynyt samalta myyjältä samalle ostajalle.

Mitä 1 momentin 2 kohdassa on säädetty, ei sovelleta, milloin kiinteistö luovutetaan siinä tarkoitetulle ja muulle ostajalle yhteisesti.

Sen estämättä mitä 1 momentin 1 kohdassa on säädetty, Helsingin, Espoon, Kauniaisten ja Vantaan kaupungilla on etuosto-oikeus, jos kiinteistön tai kiinteistöjen yhteinen pinta-ala on enemmän kuin 3 000 neliömetriä.

Kunnalla on 1 momentin 1 kohdan estämättä etuosto-oikeus maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 110 §:ssä tarkoitetulla kehittämisalueella, kun asiasta on mainitun lain 111 ja 112 §:n nojalla päätetty.

Etuosto-oikeutta ei ole, milloin sen käyttämistä, huomioon ottaen ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet, on pidettävä ilmeisen kohtuuttomana.

Etuosto-oikeutta ei myöskään ole, kun valtio, valtion liikelaitos tai muu valtion laitos myy kiinteistön:

Etuosto käsittää samalla luovutuskirjalla myydyn kiinteän ja irtaimen omaisuuden kokonaisuudessaan.

Kiinteistönomistajan kirjallisesta pyynnöstä, jossa on selvitettävä kaupan kohde, kauppahinta ja muut kauppaehdot sekä kiinteistön omistajan osoite, kunta voi etukäteen ilmoittaa, ettei se tule käyttämään etuosto-oikeuttaan, jos kiinteistö kahden vuoden kuluessa kunnan päätöksestä myydään ilmoitetuilla ehdoilla.

Jos kunta on päättänyt käyttää etuosto-oikeuttaan myytyyn kiinteistöön, sen tulee kirjallisesti ilmoittaa tästä ostajalle, myyjälle ja sille tuomiokunnan tuomarille tai kiinteistötuomarille, jonka tuomiopiirissä kiinteistö on. Ilmoitukset on tehtävä kahden kuukauden kuluessa luovutuskirjan oikeaksi todistamisesta. Kunnan tulee liittää tuomiokunnan tuomarille tai kiinteistötuomarille tehtävään ilmoitukseen todistus siitä, että kunnan päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä on annettu 3 momentin mukaisesti tiedoksi ostajalle ja myyjälle.

Jos luovutus käsittää kahden tai useamman tuomiopiirin alueella olevia kiinteistöjä, on 1 momentissa tarkoitettu ilmoitus tehtävä erikseen kullekin tuomiokunnan tuomarille ja kiinteistötuomarille.

Edellä 1 momentissa tarkoitettu päätös on annettava ostajalle ja myyjälle tiedoksi niin kuin tiedoksiannosta hallintoasioissa annetun lain (232/66) 8 §:ssä säädetään.

Jos kunta päättää käyttää etuosto-oikeuttaan myytyyn kiinteistöön, sen tulee kirjallisesti ilmoittaa tästä ostajalle, myyjälle ja sille kirjaamisviranomaiselle, jonka toimialueella kiinteistö on. Päätös on tehtävä ja siitä ilmoitettava kirjaamisviranomaiselle kolmen kuukauden kuluessa luovutuskirjan oikeaksi todistamisesta. Päätös on annettava viivytyksettä todisteellisena tiedoksiantona tiedoksi ostajalle ja myyjälle siten kuin hallintolaissa (434/2003) säädetään.

Jos luovutus käsittää kahden tai useamman kirjaamisviranomaisen toimialueella olevia kiinteistöjä, on 1 momentissa tarkoitettu ilmoitus tehtävä erikseen kullekin kirjaamisviranomaiselle.

Jos kunta laiminlyö, mitä sen tehtäväksi on 9 §:ssä määrätty, on etuosto-oikeus menetetty.

Etuosto-oikeus on loppuun saatettu, kun kunnan päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä on saanut lainvoiman.

Etuosto-oikeuden käyttämisestä on tehtävämerkintä kiinnitysrekisteriin. Merkinnät on poistettava, kun etuosto on saatettu loppuun.

Etuosto-oikeuden käyttämisestä on tehtävä merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Merkinnät on poistettava, kun etuosto on saatettu loppuun.

Kun etuosto on loppuun saatettu, tulee ostajan toimittaa kunnalle luovutuskirja ja haltuun saamansa kiinteistöä koskevat asiakirjat, joilla on merkitystä kunnalle kiinteistön omistajana.

Kiinteistön edelleenluovutus, joka on tapahtunut ennen kuin aika etuoston käyttämiselle on päättynyt tai kysymys siitä, onko kunnalla etuosto-oikeus, on lainvoimaisesti ratkaistu, ei estä kuntaa saattamasta etuosto-oikeuttaan voimaan.

Siihen saakka kun etuosto on loppuun saatettu, ostajan tulee huolehtia luovutuksensaajalle kauppakirjan mukaan tai muutoin kuuluvien velvoitteiden täyttämisestä. Kun etuosto on loppuun saatettu, on kunnan korvattava ostajalle, mitä tämä on sitä ennen suorittanut, ei kuitenkaan ostajan laiminlyönnistä aiheutuneita suorituksia. Lisäksi kunnan on korvattava ostajalle kaupan johdosta syntyneet tarpeelliset kustannukset. Sama koskee kiinteistön hallinta tai hoidosta aiheutuneita tarpeellisia kustannuksia, sikäli kuin ne ylittävät sen, minkä on katsottava vastaavan ostajan omaisuudesta saamaa hyötyä.

Ostajan 1 momentissa tarkoitetuille suorituksille on kunnan maksettava kunkin suorituksen maksupäivästä lukien 5 prosentin korko.

Jos myydyn omaisuuden arvo on ostajan toimenpiteiden johdosta vähentynyt, on kunnalla oikeus saada tästä kohtuullinen korvaus.

Siihen saakka kun etuosto on loppuun saatettu, ostajan tulee huolehtia luovutuksensaajalle kauppakirjan mukaan tai muutoin kuuluvien velvoitteiden täyttämisestä. Kun etuosto on loppuun saatettu, on kunnan korvattava ostajalle, mitä tämä on sitä ennen suorittanut, ei kuitenkaan ostajan laiminlyönnistä aiheutuneita suorituksia. Lisäksi kunnan on korvattava ostajalle kaupan johdosta syntyneet rahoitus- ja muut tarpeelliset kustannukset. Sama koskee kiinteistön hallinnasta, hoidosta ja kunnossapidosta aiheutuneita tarpeellisia kustannuksia.

Ostajan 1 momentissa tarkoitetuille suorituksille kunnan on maksettava kunkin suorituksen maksupäivästä lukien korkolain (633/1982) 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa.

Kunnan on suoritettava ostajalle korvaus 1 momentissa mainituista kustannuksista sekä niille ja maksetuille kauppahinnan erille 2 momentissa säädetty korko vain siltä osin kuin ne ylittävät ostajan kiinteistöstä saaman tuoton tai muun taloudellisen hyödyn.

Jos myydyn omaisuuden arvo on ostajan toimenpiteiden tai laiminlyöntien johdosta vähentynyt, on kunnalla oikeus saada tästä kohtuullinen korvaus.

Jos ostaja ennen etuoston loppuun saattamista on täyttänyt velvoitteita, jotka perustuvat kauppaan, saa kunta lukea nämä hyväkseen suhteessaan myyjään.

Milloin kiinteistönkaupan ehdon luonteen vuoksi sitä ei kunnan tultua ostajan sijaan voida sellaisenaan täyttää, on ehdon sisältämä velvoite muunnettava sen täyttä arvoa vastaavaksi rahasuoritukseksi. Myyjän vaatimuksesta on ostajan suoritusvelvollisuutta koskeva ehto kuitenkin täytettävä alkuperäiseen ehtoon verrattavalla tavalla, mikäli kunnan on katsottava kohtuuden mukaan voivan sen näin täyttää.

Laillinen tuomioistuin 15 ja 17 §:ssä tarkoitettuja asioita koskevissa riidoissa on sen paikkakunnan alioikeus, jonka tuomiopiirissä kiinteistö, tai jos samalla luovutuskirjalla on myyty kahden tai useamman tuomiopiirin alueella olevia kiinteistöjä, suurin osa niiden yhteenlasketusta pinta-alasta sijaitsee. Kanne on nostettava kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun etuosto on loppuun saatettu.

Kanne 15 ja 17 §:ssä tarkoitetussa asiassa on nostettava käräjäoikeudessa kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun etuosto on loppuun saatettu.

Kiinteistökaupalle, jolla on myyty 1 §:n 1 momentin 1, 2 tai 3 kohdassa mainitulla alueella sijaitseva kiinteistö, ei saa myöntää lainhuutoa eikä aika, jonka kuluessa ostaja on velvollinen hakemaan lainhuutoa, myöskään ala ennen kuin 9 §:n 1 momentissa etuostooikeuden käyttämiselle varattu aika on päättynyt, tai jos kunta on päättänyt käyttää etuosto-oikeuttaan, ennen kuin on lainvoimaisesti ratkaistu, ettei kunnalla ole tätä oikeutta.

Mitä 1 momentissa on säädetty, ei ole noudatettava, milloin kysymys on 5 §:n 1 momentin 2-4 kohdassa tarkoitetusta kiinteistönkaupasta tai kiinteistönkaupasta, jossa kunta antamansa todistuksen mukaan ei käytä etu. osto-oikeutta. Samoin on lainhuuto 5 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetuissa tapauksissa myönnettävä, jos hakemukseen on liitetty myyjän kirjallinen vakuutus siitä, ettei saman pykälän 2 momentissa tarkoitettuja luovutuksia ole tapahtunut.

Kiinteistön kaupalle ei saa myöntää lainhuutoa ennen kuin 9 §:n 1 momentissa etuosto-oikeuden käyttämiselle varattu aika on päättynyt, tai jos kunta on päättänyt käyttää etuosto-oikeuttaan, ennen kuin on lainvoimaisesti ratkaistu, ettei kunnalla ole tätä oikeutta.

Mitä 1 momentissa säädetään, ei noudateta, milloin kysymys on 5 §:n 1 momentin 2–4 kohdassa tarkoitetusta kiinteistönkaupasta tai kiinteistönkaupasta, jossa kunta antamansa todistuksen mukaan ei käytä etuosto-oikeutta. Mitä 1 momentissa säädetään, ei noudateta myöskään 5 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetuissa tapauksissa, jos lainhuutoa koskevaan hakemukseen on liitetty ostajan kirjallinen vakuutus siitä, ettei saman pykälän 2 momentissa tarkoitettuja luovutuksia ole tapahtunut.

Aika, jonka kuluessa kunnan on huudatettava etuostolla hankittu kiinteistö, luetaan siitä, kun etuosto on loppuun saatettu. Kunnan saantokirjaksi katsotaan ostajan kappale luovutuskirjaa tai julkisen kaupanvahvistajan siitä oikeaksi todistama jäljennös.

Tämän lain ja sen nojalla annettujen säännösten mukaan kunnalle kuuluvat tehtävät hoitaa kunnanhallitus. Kunnanhallitus voi päätöksestään ilmenevässä laajuudessa siirtää sen ratkaisemisen, ettei kunta käytä etuosto-oikeuttaan, määräämänsä viranhaltijan tehtäväksi.

Viranhaltijan päätökseen ei sovelleta, mitä kuntalain (365/1995) 51 §:ssä säädetään. Päätökseen, jolla kunta on päättänyt, ettei se käytä etuosto-oikeuttaan, ei sovelleta, mitä kuntalain 92 §:ssä säädetään.

Jos sopimusehto on määrätty tai muuhun toimenpiteeseen on ryhdytty ilmeisesti siinä tarkoituksessa, että etuosto-oikeuden käyttäminen vältettäisiin, voi 18 §:ssä mainittu tuomioistuin kunnan vaatimuksesta päättää, ettei ehto tai toimenpide sido kuntaa tai ole esteenä etuosto-oikeuden käyttämiselle. Kanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa kiinteistön luovutuskirjan oikeaksi todistamisesta. Etuosto-oikeuden käyttämiselle 9 §:n 1 momentissa varattu aika alkaa kulua vasta, kun asia on lainvoimaisesti ratkaistu.

Edellä 9 §:n 1 momentissa tarkoitettuun päätökseen ostaja ja 6 §:ssä tarkoitetuissa tapauksissa myös myyjä saavat hakea muutosta lääninhallitukseen valittamalla 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksi saamisesta.

Milloin kunta on päättänyt, ettei se käytä osto-oikeutta, ei päätökseen saa hakea muutosta valittamalla.

Edellä 9 §:n 1 momentissa tarkoitettuun päätökseen saavat ostaja ja myyjä hakea muutosta valittamalla hallinto-oikeuteen siten kuin kuntalaissa säädetään.

Hallinto-oikeuden päätökseen saa hakea muutosta valittamalla vain, jos korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan.

Kunnan päätökseen olla käyttämättä etuosto-oikeutta ei saa hakea muutosta valittamalla.

Edellä 9 §:n 1 momentissa tarkoitettuun päätökseen saavat ostaja ja myyjä hakea muutosta valittamalla hallintotuomioistuimeen siten kuin kuntalaissa säädetään.

Kunnan päätökseen olla käyttämättä etuosto-oikeutta ei saa hakea muutosta valittamalla.

Julkisen kaupanvahvistajan velvollisuudesta ilmoittaa kiinteistönkaupoista kunnalle ja kunnan sen johdosta suoritettavasta korvauksesta samoin kuin kunnan velvollisuudesta toimittaa lainhuudatusviranomaisille tarpeelliset tiedot kaavoitustilanteesta kunnassa, säädetään asetuksella. Asetuksella voidaan myös antaa tarkempia säännöksiä tämän lain täytäntöönpanosta.